Конъюнктура рынка недвижимости быстро меняется, неизменным остается одно – цены на новостройки продолжают расти. Но почему и какими темпами, чего ожидать от рынка Москвы и регионов дальше, а также как меняются сами новостройки – обо всем этом мы поговорили сТатьяной Халиловой, директором департамента продаж GloraX.
Как сейчас меняется потребительский спрос на квартиры в новостройках? Какие колебания вы наблюдаете в течение этого года?
В начале 2023 года мы еще ощущали на себе последствия ажиотажа, связанного с информацией о возможном завершении программы льготной ипотеки и ограничениях для застройщиков в части субсидирования ставок по ипотеке. Если брать первое полугодие, то каких-то существенных потрясений по рынку не наблюдалось. По итогам первого квартала можно сказать, что продажи стабилизировались, и некоторое время оставались примерно на одном уровне. Но основной интерес к рынку недвижимости со стороны клиента мы наблюдаем с середины лета, когда основными драйверами спроса стали ослабление курса рубля, затем повышение ключевой ставки, и, как следствие, ожидание ухудшения условий по базовым ипотечным программам.
Инвесторы активизировались после того, как курс доллара достиг уровня 95-100 руб. Мы отмечаем существенный рост интереса к апартаментам, к доходной недвижимости с середины лета, и до сих пор он сохраняется. В структуре продаж доходной недвижимости на долю инвесторов приходится 5-10% в зависимости от проекта. Клиенты по-прежнему считают, что недвижимость – это наиболее надежный инструмент сохранения денежных средств.
В этом году пользуются популярностью просторные квартиры, во многом благодаря программе семейной ипотеки, условия по которой улучшились. Также востребованы европланировки. Если рассматривать спрос в зависимости от локации, то большие метражи часто покупают в более удаленных районах. Если клиенты рассматривают варианты ближе к центру или в центре, то они готовы приобретать квартиру меньшей площади, нежели планировали изначально.
Что произошло с повышением ключевой ставки с процентами по ипотеке? Как реагируют покупатели новостроек?
С повышением ключевой ставки спрос существенно вырос. Так, прирост по сделкам в августе-сентябре составил порядка 60% по отношению к тем показателям, которые мы планировали на эти периоды. Мы отмечаем, что банки также одобрили большее количество заявок на ипотечные кредиты. На сделки выходили преимущественно клиенты, у которых уже было получено одобрение на кредит, либо заемщики, попадающие под условия льготных программ. То есть клиенты, которые хотели решить свои жилищные вопросы, решили или решают их сейчас. В настоящее время мы видим в целом очень высокий интерес к новостройкам в различных сегментах.
Очевидно, что снижение доступности ипотеки на вторичном рынке отражается и на рынке новостроек. Как именно?
Полагаю, что с конца сентября мы будем ощущать это влияние все больше и больше. Вряд ли появятся программы по субсидированию ипотеки на покупку вторичного жилья, хотя для застройщиков это могло бы быть важным стимулом продаж, т.к. большинство сделок на первичном рынке являются альтернативными с продажей старого жилья. Таким образом, вторичный рынок может несколько стагнировать без дополнительной стимуляции спроса. Тем не менее, девелоперы продолжают разрабатывать инструменты, которые помогают клиенту успешно продать свою недвижимость. Например, существует трейд-ин, мы сотрудничаем с «Обмен.рф» – компанией, которая оценивает объекты недвижимости наших клиентов и готова выкупать их в максимально короткий срок.
Конечно, есть кейсы, когда клиенты самостоятельно пытаются продать вторичку. Но мы не можем гарантировать, что за время, пока клиент реализует свою старую квартиру, цена на новостройку не вырастет. Поэтому намного выгоднее использовать наши инструменты. В таком случае мы можем зафиксировать стоимость объекта и предоставить дополнительную скидку в зависимости от схемы покупки. И при этом понимаем, что сделка с вероятностью 99% закроется успешно. Доля трейд-ин у нас сейчас составляет порядка 5% в общей структуре продаж.
Кроме того, мы запустили программу рассрочки, по условиям которой покупатель вносит минимальную сумму в размере 20-30%, а остаток может внести непосредственно перед вводом объекта в эксплуатацию.
Как реагируют застройщики и покупатели на падение курса рубля? Отличается ли эта реакция от прошлых периодов валютных колебаний?
Да, я считаю, что реакция отличается. В прошлые разы, когда курс рубля существенно снижался, клиенты покупали любые квартиры без разбора. Но на тот момент цена объекта недвижимости была на порядок ниже. Конечно, шансы, что они могли оплатить полностью лот, обменяв свои валютные вклады, переведя их в рубли, тоже были выше. Многие клиенты могли приобрести квартиру, оплатив 100%. Сейчас стоимость квадратного метра существенно выросла, и многие покупатели, у которых были валютные вклады или зарплатные проекты в валюте, также инвестируют в новостройки. Но такого ажиотажа, который был в предыдущие годы, не наблюдается. Мы связываем это с изменением бюджета покупки.
Сейчас клиенты, которые рассматривают апартаменты, чаще всего говорят, что таким образом они выходят из валютных сбережений. Тем, кто рассматривает покупку жилья, ослабление курса рубля помогло собрать увеличенный размер первоначального взноса.
Чем отличаются московский и региональный рынки жилья?
Московский рынок насыщен уникальными проектами, поэтому москвичей очень сложно удивить. Они отличаются быстротой принятия решений, в то время как в регионах покупателям нужно больше времени для этого. Такое отличие мы отслеживаем как по периоду, в течение которого клиент находится в переговорах с менеджером или брокером, так и по срокам принятия решения о покупке и по сроку выхода на сделку. В Москве все в целом оперативно. Если клиентам нравится квартира, они готовы быстро собирать документы для ипотеки и выходить на сделку. В регионах клиенты чуть-чуть помедленнее, и это связано с тем, что они более ответственно подходят к вопросу покупки квартиры.
В Москве покупатели с достатком стараются обновлять свое жилье ориентировочно раз в 7-8 лет. В регионах этот период может быть 20-25 лет. А может оказаться так, что квартира, купленная в новостройке, останется единственной за всю жизнь. Поэтому клиенты принимают решения о покупке очень взвешенно.
Что касается всех колебаний, которые мы наблюдали на рынке Санкт-Петербург – рост цены, процент увеличения обращений – в регионах мы наблюдаем те же самые тренды. Они приходят, как правило, с разницей в неделю-две.
Отличаются ли требования покупателей и спрос от региона к региону?
По структуре спроса мы не наблюдаем кардинальных отличий. Мы рассчитывали, что в Нижнем Новгороде будет запрос на очень большие лоты, но сейчас видим, что в целом спрос вполне классический. Я не вижу существенной разницы как с точки зрения обращения покупателей, так и с точки зрения структуры сделок. Популярностью пользуются различные типы квартир, в том числе и студии, т. к. это хороший вариант для инвестиций.
При выборе квартиры в новостройке клиенту важны цена, локация, надежность застройщика, его опыт, стадия готовности проекта, планировка квартиры и т. д. То, что объединяет все города – это интерес к архитектуре проекта. Клиенты во всех регионах, где мы представлены, очень внимательно смотрят, как выглядит здание (дом или жилой комплекс). Важный фактор – это продуманность планировочных решений. Мы видим интерес покупателей к евроформатам, к большим кухням-гостиным. Сегодня клиенты не покупают просто квадратные метры. Мы продаем не метры, мы продаем сценарий жизни, комфорт, уют. Все хотят максимально продуманную эргономичную планировку, даже если метраж квартиры при этом будет меньше, чем они изначально хотели, либо меньше той, в которой они проживали ранее, но в новом красивом доме.
Покупатели обращают внимание на благоустройство. Абсолютно всем покупателям важна безопасность, все живут в больших городах, хотят тишины, спокойствия, безопасности для своих детей, продуманных детских площадок. Это то, на что клиенты обращают внимание вне зависимости от региона.
Будет ли и дальше сокращаться площади квартир в новостройках, до какого предела? Есть ли тут отличия по регионам?
Существенного отличия по регионам нет, все хотят жить в светлых, уютных квартирах, в новых, качественных, красивых домах, с уютными дворами, добрыми соседями, в безопасности. Средняя площадь квартир действительно сокращается. По нашим данным, за последний год средний метраж квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге уменьшился на 3%. Так, если в сентябре 2022 года средняя площадь квартиры в реализации составляла 48,4 кв. м, то по состоянию на сентябрь 2023 г. она уменьшилась до 46,8 кв. м.
Во многих исследованиях отмечается, что в больших городах растет количество домохозяйств, состоящих из одного человека. Этим обусловлен интерес к студиям, однокомнатным квартирам, квартирам с одной спальней. Если, например, 5-10 лет назад запрос был больше на семейные квартиры, более просторные, с большими коридорами, где ребенок сможет погонять на велосипеде, то сейчас мы от этого уходим. Клиент считает каждый метр, анализирует сценарий, как он придет домой, разденется, помоет руки, отнесет пакеты с покупками в кухню-гостиную, и т. д. И этот сценарий жизни просчитывается им в нескольких вариантах под каждую планировку.
Когда мы как застройщик продумываем одну и ту же планир овку, мы в нее «селим» семью из двух человек, представляем, как они будут там жить, спать, где будут работать. Возможно, одна комната станет кабинетом. Далее в эту же планировку мы «селим» семью из трех человек: мама, папа, ребенок. Потом добавляем туда или еще одного ребенка, или бабушку. Потому что, возможно, со временем семья может увеличиться. Мы стараемся в каждой планировке увидеть сценарий жизни различных семейных историй, чтобы посмотреть, что мы можем им предложить, какая целевая аудитория будет обращать внимание на ту или иную планировку.
Что касается снижения площади квартир, то это в том числе связано с бюджетом покупки. Конечно, не хотелось бы верить, что в будущем будут популярны квартиры площадью 8-12 метров. Альтернативой здесь может стать создание коливингов с общими зонами кухни, зон для отдыха и т. д. Такой продукт может быть более привлекательным и комфортным для жителей, в первую очередь для молодых, не привязанных к постоянному месту проживания людей.
Мы считаем, что минимально допустимая площадь студии – 20 метров. Нам кажется, что такие метражи, как 10-15 метров, психологически негативно влияют на собственника и даже вредны для здоровья. Тем не менее, объективно рынок ожидает уменьшение средней площади квартиры. Например, мы видим, что сейчас пользуются популярностью двухкомнатные квартиры площадью 50-55 метров, однако какое-то время назад средний метраж двухкомнатной квартиры составлял 60-65 метров.
Планировки действительно корректируются, уменьшаются, не скажу, что ухудшаются, правильно сказать, лучше продумываются. Все понимают, что большие коридоры или какие-то бесполезные пространства, которые нельзя использовать, никому не нужны. Покупатели очень рациональны в выборе планировки.
Ваш прогноз по ценам на новостройки в Москве, Питере и Нижнем Новгороде. Будут ли они расти, падать и почему?
Сегодня мы не наблюдаем предпосылок для снижения стоимости квадратного метра. Себестоимость строительства новостроек не снижается, курс рубля нестабилен, у всех застройщиков есть определенные финансовые модели, в которые закладывается рост как за счет изменения стадии строительной готовности, так и за счет инфляции. Наш прогноз – стоимость квадратного метра будет расти, планомерно и понемногу.
По мере развития новых локаций, микрорайонов, улучшения и строительства новой социальной и транспортной инфраструктуры, по мере улучшения качества жизни покупателей цена квадратного метра может показывать более динамичный рост. Поэтому как никогда актуально золотое правило недвижимости – квартирный вопрос надо решать здесь и сейчас. Если есть необходимость в новой квартире, надо идти и покупать, если есть желание начать инвестировать в недвижимость, надо идти вкладывать денежные средства (естественно, заранее просчитав инвестиционную привлекательность проекта).
Денег нет, а квартиру хочется. Как раздобыть первоначальный взнос по ипотеке
Роковые проценты. Как изменится ипотека до конца 2023 года?
Туманное будущее таунхаусов. Почему застройщики перестали их строить?
Вам также может понравиться
