Этот аттракцион неслыханной щедрости от застройщиков с ипотекой под 0,01% годовых не мог продолжаться вечно. С 1 мая 2023 года Банк России устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, которые будут учитывать завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.
Чуть помедленнее, цены, чуть помедленнее
По данным Росстата, цены на строящееся жилье выросли в прошлом году в среднем на 30%, а в некоторых регионах, например, в Московской области – на 55%. Этому способствовали, в том числе, ипотечные программы от застройщиков, искусственно завышающие стоимость жилья при использовании околонулевых ставок.
«Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья», — заявили в Центробанке.
Регулятора беспокоит тот факт, что при необходимости продать заложенное жилье по рыночной стоимости заемщикам и банкам придется использовать значительные скидки. Это приведет к существенным потерям, в том числе первоначального взноса, а также вырастут риски кредитных организаций, предоставивших ипотечные средства для покупки.
Владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский уверен: «Разработка проекта убережет потенциальных клиентов от многочисленных переплат, а девелоперов простимулирует заниматься реальным маркетингом и оптимизацией своих затрат. Тем более что текущая ситуация с импортозамещением строительных материалов вполне эту оптимизацию позволяет провести».
Кроме того, все возрастающая разница между ценами на первичном и вторичном рынках жилья негативно отражается на развитии рынка недвижимости в целом. Происходит перекос потребительского спроса в пользу новостроек, где одновременно снижаются объемы продаж и надувается ценовой пузырь. В то время как вторичный рынок стагнирует, ограничивая возможность населения в приобретении жилья.
Благодать или благословенье
При этом никто из участников рынка недвижимости, кроме Центробанка, о гипотетическом снижении стабильности в финансовом секторе и тем более экономики в целом не беспокоится. Более того, новые ипотечные схемы устраивают всех больше, чем их прежние классические варианты.
Банки, кредитующие заемщиков по околонулевым программам, на самом деле, не теряют ничего. Они сразу получают от застройщиков значительную сумму, в которую уже заложены все возможные риски по оплате кредита. А закладные по квартирам затем используются для обеспечения залогом финансовых операций.
Девелоперы с помощью льготных программ значительно увеличили объемы продаж и держали их как можно дольше, дополнительно стимулируя заемщиков. Благодаря этому строительная отрасль получила задел еще примерно на два-три года вперед. Что дает хоть какую-то определенность на будущее.
Государство за счет снижения цен на вторичном рынке получило существенную экономию в расходах на финансирование программ по расселению людей из аварийного жилья и обеспечению жильем отдельных категорий граждан, имеющих право на получение его бесплатно или с использованием для этого различных льгот.
А заемщики от новых условий получили самый большой профит. Выяснилось, что при использовании околонулевых ставок общая переплата по кредиту выходит меньше, чем в традиционных вариантах. Да и размер ежемесячного платежа теперь позволяет «ипотечному рабу» жить, а не выживать.
В королевстве, где все тихо и складно
Кроме Центробанка единственными, кто остался недоволен развитием льготной ипотеки, стали владельцы вторичной недвижимости, планирующие, но не имеющие возможности ее продать. В очередной раз правительство обошло их стороной, не предоставив ни продавцам, ни покупателям никакой помощи.
Чиновники даже не соизволили воспользоваться снижением стоимости вторичного жилья для решения государственных программ в полной мере и продолжают энергично закупать у застройщиков новостройки по завышенным ценам. Не нужно быть гадалкой, чтобы понять причину этого упорства.
В итоге новые дома превращаются в анклавы никем не контролируемой молодежи, проводящей целые дни в безудержном угаре и разносящей места общего пользования за считанные недели. Участковые боятся приближаться к таким местам на расстояние выстрела, а соседи в лучшем случае съезжают, теряя огромные суммы при продаже.
Очевидно, что после введения надбавок по кредитам спрос на новостройки упадет еще ниже. На фоне снижения реальных доходов населения это выглядит как удар ножом в спину. Ипотека для большинства граждан станет просто недоступной. Позволить ее себе смогут преимущественно молодые семьи с большим официальным доходом.
Рынок вторичной недвижимости на фоне полного отсутствия стимулирующих мер останется там же, где он и сейчас. А после очередной неизбежной девальвации, четвертой за тридцать с небольшим лет существования частной собственности в России, стоимость средней квартиры будет ниже цены легкового автомобиля. С чего все и начиналось.
Ниф-Ниф, Нуф-Нуф или Наф-Наф? Какими будут новые многоэтажные деревянные дома
Мало рублей на Рублевке? Почему не продаются дома на «золотой земле»
Четыре таунхауса Подмосковья: от захолустья до центра вселенной
Вам также может понравиться
