Жилье бизнес-класса в Московской области пока что редкость. Специалисты ГК «Миэль» и ЦИАН насчитали всего 38 новостроек этого уровня. Для сравнения: новостроек комфорт-класса в Подмосковье имеется 201, эконом-класса – 185. А в самой Москве, по данным ЦИАН, проектов бизнес-класса целых 250, то есть в шесть с половиной раз больше.
Что такое бизнес-класс под Москвой?
Но как же определить, какой подмосковный ЖК относится к бизнес-классу, а какой нет? Тут критерии достаточно условны, потому что нет «привязки» к району, как в Москве. И потому застройщики относят свои проекты к тому классу, к какому хотят, исходя из принципа «я так вижу», а не из каких-то объективных факторов. Хотя, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», большинство домов бизнес-класса находится в лучших локациях – в центре городов, вблизи каких-то знаковых объектов инфраструктуры и мест отдыха на природе.
Что стимулирует покупателей приобретать дома более высокого класса, так это возможность переселиться в более качественную среду. Согласно опросу компании Calltouch, проводимому для ВЦИОМ и «ДОМ. РФ», в 2022 г. каждый третий россиянин как фактор выбора жилья на первое место поставил соседство. На второе – экологичность микрорайона, на третье – придомовую территорию.
В отношении инфраструктуры приоритеты следующие: для каждого четвертого новосела на первом месте наличие поблизости медицинского учреждения, 23% проголосовали за близость школы и детского сада, а каждого пятого респондента интересовала близость в пешей доступности зеленой зоны.
Областные проекты высокого класса зачастую отличаются в лучшую сторону по качеству строительства. Если покупатель объекта в «старой» Москве ради хорошего расположения может поступиться некоторыми нюансами, то за пределами Кольца его щепетильность повышается.
Но проблема в том, что если покупатель захочет купить квартиру бизнес-класса в Подмосковье, в его городе такого жилья может и не оказаться. Оно есть только в ближайшем к МКАД поясе – в таких городах, как Одинцово, Химки, Мытищи, Щелково. К тому же часть проектов уже завершена, и в продаже находится ограниченное число лотов. Примерно половина будет сдана в 2023 – начале 2024 г. Информации о выходе новых проектов, кроме новых очередей уже строящихся ЖК, нет.
Но и спрос на такое жилье сосредоточен в городах-сателлитах. Интерес покупателей объясняется и более низкими, чем в Москве, ценами, либо возможностью за ту же сумму купить квартиру большей площади и с лучшими характеристиками.
Что покупают лучше?
В подмосковном бизнес-классе предлагаются квартиры разной комнатности, площади и планировок. По данным ГК «Миэль», однокомнатные и двухкомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. Ирина Доброхотова говорит, что одними из самых популярных являются компактные лоты. Однако если ЖК позиционируется как семейный проект и там запроектирована большая доля просторных двух- и трехкомнатных квартир, то они и будут самыми покупаемыми.
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус», подтверждает, что хорошо раскупаются небольшие объекты – однокомнатные квартиры и студии (они в этом классе имеют площадь 40-45 кв. м). Но лишь на начальных этапах строительства. Высокая стадия готовности объекта существенно меняет ситуацию. Если ввод в эксплуатацию запланирован в ближайшие месяцы, популярность приобретают двух- и трехкомнатные квартиры площадью 80-110 кв. м.
Сколько это стоит?
Средняя стоимость квартиры может быть на 50-70% ниже, чем в таком же ЖК внутри МКАД. В отдельных случаях разница может быть и в 2-3 раза, говорит Алексей Шаров. По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра новостроек бизнес-класса в Московской области составляет 220 917 рублей (а рост цен за 2022 год – 14%). Средний бюджет предложения увеличился с 12,2 до 13,5 млн рублей. Таким образом, говорить о том, что этот сегмент за прошлый год стал доступнее, не приходится.
Самая дешевая студия стоит сейчас 5,14 млн рублей – таковая обнаружилась в ЖК «Кит-2» в Мытищах. Максимальную цену – 42,3 млн рублей – просят за пятикомнатную квартиру общей площадью 155 кв. м в ЖК «Резиденция Сколково» в пос. Заречье Одинцовского городского округа.
Следует отметить, что рост цен в бизнес-классе Подмосковья оказался больше, чем в Москве, что порадовало инвесторов, вложивших деньги в недвижимость на ранних стадиях строительства. По данным NFGroup, за прошлый год средневзвешенная цена в Москве выросла на 11%, достигнув значения в 487 тыс. руб./кв. м. А с учетом скидок – 462 тыс. руб./кв. м, что соответствует значениям I квартала 2022 года, когда стимулирующие акции еще не получили широкого распространения, отметила Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NFGroup.
По словам Алексея Шарова, сейчас цены на квартиры бизнес-класса в Подмосковье остаются на уровне осени прошлого года. И к краткосрочной перспективе предпосылок к их снижению не предвидится. Льготная ипотека действует до конца июня 2024 г., поэтому в течение еще полутора лет у покупателей будет возможность приобрести жилье на этих выгодных условиях. Объем же предложения в сегменте областного бизнес-класса по-прежнему ограничен, тогда как спрос постепенно растет. Разумеется, все прогнозы могут быть справедливы только при сохранении стабильной ситуации в макроэкономике, подчеркнул Шаров.
Источник: ГК «Миэль»
Продажи упали
Если же проследить динамику продаж жилья бизнес-класса в Московской области, то, по данным аналитиков «Миэль», в промежутке с марта по май 2022 года продажи «просели» в 3,5 раза; с июня пошло восстановление, но число сделок все-таки не дотянуло до прежнего уровня и закрепилось на отметке 60-80 ДДУ в месяц, а в декабре несколько выросло. Объем продаж по итогам прошлого года оказался в 1,5-2 раза ниже, чем годом раньше, но цены до уровня 2021-го не опустились.
За год «квадрат» новостроек вырос на 17%, а средняя квартира – на 14%
Возврат к реальности: как потрясения 2022 года сказались на рынке элитного жилья
Становится ли недвижимость в Москве доступней? Что можно купить в пределах семи миллионов рублей
Вам также может понравиться
