При продаже квартиры или дома хочется получить от покупателя максимально возможную сумму. Но при этом не хочется месяцами публиковать объявления и ждать, когда найдется человек, которого устроит и цена и характеристика жилья. Чтобы не продешевить и не установить цену, которая отпугнет покупателей, обращаются к специалистам. Но можно обойтись своими силами – определить стоимость квартиры самому.
Рассказываем, как самостоятельно оценить стоимость квартиры, что для этого нужно сделать и как будет оцениваться недвижимость при обращении к профессиональному оценщику.
![](http://oaoo.ru/wp-content/uploads/2024/02/5bf802a063cd94ade7894f9e5657ff20.jpg)
Зачем нужна рыночная стоимость квартиры
Рыночную стоимость используют при определении того, за сколько можно продать недвижимость.
Может казаться, что точное определение стоимости не очень важно. Например, если кого-то не будет устраивать слишком высокая цена, то при просмотре квартиры можно договориться и сделать скидку. Но если установить слишком высокую цену, то потенциальные покупатели могут просто игнорировать объявление — никто не будет звонить. Низкая цена в некоторых случаях может привлечь людей, но иногда и отпугнуть – некоторые могут подумать, что с квартирой что-то не в порядке.
Для определения стоимости квартиры можно обратиться к риэлтору. Опытный специалист, который хорошо знаком с рынком недвижимости и знает реальные цены квартир с конкретными характеристиками, поможет установить цену продажи. Но услуги риэлтора нужно оплачивать, что не всегда устраивает продавца квартиры. В такой ситуации владелец может самостоятельно определить цену, по которой он будет продавать жилье.
Кадастровая стоимость – это другое?
Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, рассчитанная на основании утвержденной методики. Кадастровая стоимость фиксируется на определенный срок и указывается в ЕГРН. Она отличается от рыночной методикой расчета, получаемым значением и целями, для которых используется.
На основании кадастровой стоимости делают следующее:
- рассчитывают налог на имущество;
- определяют сумму налога, уплачиваемую при принятии недвижимости в дар;
- рассчитывают пошлину за удостоверение сделок с недвижимостью.
Кадастровая стоимость может учитываться при определении налога на доход, полученный при продаже квартиры. Обычно такой налог рассчитывают исходя из стоимости объекта, указанной в договоре, но не всегда. Если рыночная стоимость, указанная в договоре, будет ниже кадастровой на 30%, то налог на доход будет определяться на основании кадастровой.
![](http://oaoo.ru/wp-content/uploads/2024/02/1438f6fab5a53b9e23334edc22ac379d.jpg)
На что обратить внимание при оценке
Если хочется самостоятельно определить стоимость квартиры, нужно знать, что может влиять на ее стоимость.
Характеристика объекта
Цену определяют такие показатели жилья:
- общая и жилая площадь;
- планировка;
- высота потолков;
- вид из окон;
- наличие балкона, лоджии, террасы;
- наличие дополнительного уровня или этажа — возможно, это двухъярусная или двухуровневая квартира;
- тип санузла. Раздельный часто позволяет продать квартиру дороже;
- этаж. Квартиры на первых и последних этажах часто стоят меньше. Но в некоторых случаях в зависимости от характеристик и расположения дома они могут стоить больше. Например, если квартиру на первом этаже можно перевести в категорию нежилого помещения и сдать в аренду для использования в коммерческих целях;
- наличие ремонта. Капитальный ремонт, сделанный перед продажей, редко окупается — собственники могут потом переделывать все под себя и наоборот — просить снизить цену. А косметический ремонт не помешает, особенно, если есть явные дефекты, например, обои, ободранные кошкой.
Состояние и расположение многоквартирного дома
Учитывают:
- в каком районе расположен дом. Часто квартиры в МКД, расположенных в центре города, стоят больше. Но бывают исключения, поэтому нужно оценивать престижность района, удобство проживания в нем;
- год постройки дома. Обычно чем старше дом, тем жилье дешевле. Но в этом правиле могут быть исключения, например, квартиры в «сталинках»;
- в каком состоянии подъезд, давно ли в нем делали ремонт;
- из какого материала выполнены стены дома;
- есть ли двор и насколько он большой, какие объекты в нем установлены;
- есть ли место для парковки машин.
![](http://oaoo.ru/wp-content/uploads/2024/02/45bb0a22a877b149901365f3584746e1.jpg)
Инфраструктура возле МКД
На цену влияет:
- удаленность дома от остановок общественного транспорта;
- удаленность от школ, детских садов, поликлиник;
- наличие рядом с домом парка, сквера;
- присутствие рядом торговых центров, супермаркетов.
Особенности реализуемого объекта
Принимают во внимание:
- есть ли на квартире обременение, например, наложенное при оформлении ипотечного кредита. Квартира в залоге может быть продана, но это связано с дополнительными этапами сделки и сбором большего числа документов — их часто продают дешевле;
- есть ли долги по коммунальным услугам;
- сколько у квартиры собственников и какой у них статус. Например, недееспособные собственники или продажа квартиры по доверенности могут снижать юридическую привлекательность сделки;
- свободна ли квартира или новому собственнику придется ждать некоторое время, пока продавец съедет;
- на каком основании возникло право собственности у продавца. Например, продажа квартиры, недавно полученной по наследству, увеличивает риск появления людей, чьи права были нарушены. Поэтому такой объект может стоить меньше;
- есть ли аналогичные объекты на рынке. Если рядом с домом продаются похожие квартиры, это может стать поводом для снижения стоимости.
![](http://oaoo.ru/wp-content/uploads/2024/02/5e2d48a0f5f459ce84385ad52a96b2a9.jpg)
Как срочно нужно продать недвижимость
Бывает, что квартиру из-за определенных обстоятельств нужно продать срочно. Например, когда собственник уезжает за границу или ему срочно нужна большая сумма средств. В таких случаях цену чаще всего приходится снижать.
Дополнительные факторы
К ним можно отнести:
- особенности дома или самой квартиры. Например, жилье может стоить больше, если дом признан памятником архитектуры;
- наличие неблагоприятных соседей, из-за которых придется снижать стоимость квартиры;
- присутствие рядом с домом определенных объектов инфраструктуры, что позволит продать недвижимость дороже.
Самостоятельная оценка – как узнать стоимость квартиры
Чтобы использовать принятые методы оценки, которые дадут точные показатели, нужны знания и опыт. Поэтому определять стоимость лучше сравнительным методом. Для этого нужно:
- Изучить объявления о продаже квартир в своем районе.
- Найти квартиры со схожими параметрами — площадью, количеством комнат, планировкой и т.д.
- При необходимости узнать дополнительную информацию о квартирах, связавшись с продавцами.
- Выбрать несколько объектов, которые максимально схожи с квартирой, стоимость которой нужно определить.
- Уменьшить стоимость каждой квартиры на 3-5% с учетом возможной скидки при торге.
- Определить стоимость квадратного метра в каждой из квартир.
- Определить среднее арифметическое значение стоимости квадратного метра квартир.
- Умножить полученное значение на площадь своей квартиры.
![](http://oaoo.ru/wp-content/uploads/2024/02/597fac860865fefab7929dffca0ef699.jpg)
После расчета нужно дополнительно оценить свою квартиру на предмет наличия факторов, которые могут снижать ее стоимость или наоборот — делать дороже.
Обращение к оценщику
Иногда перед сделкой необходимо обратиться к оценщику. Например, к нему обращаются для определения стоимости квартиры перед оформлением ипотечного кредита. Оценка включает в себя шесть основных этапов.
1.Объект ставится на оценку
На этом этапе заказчик определяет эксперта, который будет проводить оценку. Заказчик предоставляет необходимые документы, среди которых могут быть:
- технический план;
- выписка из ЕГРН;
- документ, подтверждающий основание для возникновения права собственности.
2.Подписывается договор
Составляется договор оказания услуг, который подписывают заказчик оценки и оценщик. В договоре прописывается стоимость услуг, которая может отличаться в зависимости от объема работ, характеристик объекта, региона, в котором расположена квартира, и опыта оценщика.
3.Оценщик собирает необходимую информацию
Оценщик осматривает недвижимость, определяет и фиксирует ее техническое состояние. Дополнительно учитывается то, используется ли объект по непосредственному назначению, например, в качестве жилья, если это жилое помещение. Кроме этого оценщик сравнивает фактические данные объекта с теми, которые указаны о ней в документах.
4.Оценщик рассчитывает стоимость объекта
Для этого специалист использует утвержденные методы определения стоимости. Могут использоваться такие:
- сравнительный. Он основан на определении стоимости аналогичных объектов;
- доходный. Учитывается потенциальная прибыль объекта с момента его оценки и до окончания эксплуатации;
- затратный. Включает оценку затрат на строительство объекта с аналогичными характеристиками.
5.Оценщик учитывает особые характеристики объекта
Часто специалисты дополнительно для определения точной суммы используют коэффициенты с учетом особенностей жилья. Они могут снижать или повышать стоимость.
6.Оценщик формирует отчет
Требования к содержанию отчета отражены в Приказе Минэкономразвития РФ №299 и в статье 11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Средние сроки оценки составляют от одной до двух недель.
Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума
Доверенность на продажу квартиры: как составить, к кому обращаться, что писать в документе
Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны