Ипотека или аренда? Это извечный вопрос, который не дает покоя россиянам, планирующим улучшение своих жилищных условий. Мы уже рассматривали его во всех подробностях. И тогда верх одержала аренда в совокупности с накоплениями.
Что выбрать сегодня? Давайте посмотрим в прошлое и вернемся обратно, чтобы оценить ситуацию с двух сторон и предугадать тенденции.
Дела давно минувших дней
Десять лет назад, в 2013 году, на вторичном рынке типичную однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы можно было купить в среднем за 6,9 миллиона рублей. Это был бы полнометражный вариант с довольно просторной кухней в относительно свежем доме.
Ипотеку на эту квартиру можно было оформить при наличии первоначального взноса не меньше 10%, т.е. 690 тысяч рублей. Ставка по кредиту была порядка 12%, и при 10-летнем сроке займа ежемесячный платеж получался в размере 89 000 рублей.
Эти деньги можно было, конечно, платить по ипотеке. И уже сейчас квартира была бы у нас в собственности. Но мы не ищем легких путей. 690 тысяч мы внесем на депозит в банк под 10% годовых, действующих на тот момент. За 40 тысяч рублей мы арендуем хорошую однокомнатную квартиру. А оставшимися 49 тысячами из ежемесячного платежа мы будем пополнять наш вклад.
В итоге к сегодняшнему дню там окажется около 12 миллионов рублей, которых вполне хватит на типовую двухкомнатную квартиру в столице. Разумеется, проценты по вкладу прогнозировать на такой срок довольно сложно. Они могли и вырасти, и упасть. Но и аренда из-за различных событий тоже существенно просела, особенно в пандемию. А зарплаты выросли. И эту прибавку можно было направлять на пополнение депозита.
Что день грядущий мне готовит?
Сегодня типовую однокомнатную квартиру, хорошо поискав, можно купить за 9 миллионов рублей. Если это делать с помощью заемных средств, то потребуется такой же, как и 10 лет назад первоначальный взнос в 10% – это 900 тысяч. Но ставка по базовой программе будет выше – 13,4% годовых. И ежемесячный платеж будет составлять почти 123 тысячи рублей.
При этом ставки аренды остались на прежнем уровне. Однокомнатную квартиру можно вполне спокойно снять за 40 тысяч рублей в месяц. Посмотрим теперь, что будет, если мы будем просто копить все последующие 10 лет.
После оплаты аренды из предполагаемого ежемесячного платежа у нас остается 83 000 рублей. Если мы откроем вклад на 900 тысяч и будем ежемесячно пополнять его этой суммой, то через десять лет там будет 11 миллионов рублей. Если считать по тем условиям, что существуют на данный момент. Да, ставки по вкладам уже не те.
Получается, что денег мы накопим меньше, чем 10 лет назад. А стоимость квартир будет выше. Сейчас предположить, что будет в 2033 году, конечно, невозможно. За всю историю наблюдений рублевая стоимость квартир заметно проседала только в 2008, в 2016 и в текущем году. Но общий тренд всегда идет на повышение.
Виной тому инфляция. Недвижимость является одним из основных видов консервативных инвестиций. Спрос на нее будет всегда, хотя бы потому, что население планеты постоянно увеличивается.
Под старость жизнь такая гадость
Для более точных выводов период наблюдений за российской недвижимостью еще недостаточен. Но, исходя из того, что есть, можно сделать вывод о том, что кризисные явления на нем наблюдаются с периодичностью 7-8 лет. В эти моменты цена падает, а потом снова растет с превосходящим результатом.
В текущем 2023 году продолжается и набирает обороты новый цикл снижения стоимости. Возможно, уже в следующем году цены снова пойдут вверх. А ставки по банковским вкладам пока «ниже плинтуса». Поэтому сейчас не самое лучшее время для начала накоплений на квартиру.
И снимать квартиру скоро станет дороже. На это указывает увеличившаяся разница между арендой и размером ипотеки. Ежемесячные платежи по кредиту уже в 2-3 раза превышают сумму найма. Причина лежит на поверхности – многим стало просто не по силам покупать квартиры. Это прекрасно видно по значительному снижению объемов продаж. Даже новостройки с «околонулевыми» ставками по ипотеке людям не по карману.
Получается, что для новых «понаехавших» оптимальным вариантом является аренда. И как только спрос начнет повышаться, рост цен не заставит себя ждать. Пока он сдерживается большим количеством уехавших из столицы мигрантов и релокантов. Но ситуация «устаканится», а поскольку условия проживания для экспатов за рубежом уже ухудшаются, то не исключено, что многие вернутся. И аренда пойдет вверх.
Поэтому сейчас имеет смысл успеть «запрыгнуть на подножку уезжающего поезда» и взять однокомнатную квартиру по льготным ипотечным ставкам. Затем, лет через пять, на пике роста цен ее продать и разместить полученные деньги на вклад. А уже в середине следующего цикла падения стоимости недвижимости купить двухкомнатную квартиру в Москве или усадьбу с крепостными в Подмосковье.
Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?
Ипотека для ИЖС: каковы шансы среднего гражданина обзавестись собственным домом?
Что должно случиться, чтобы люди снова стали вкладывать свои средства в недвижимость
Вам также может понравиться
