Прошлый год оказался очень непростым для всей российской экономики. Наверное, нет отрасли, которая не испытывала бы сложности. Причин этому много: изменение социально-политической обстановки, скачки курсов валют, нестабильность рынков, отток экономически активной части населения и т. д. О том, каким это время было для рынка недвижимости и чего стоит ждать в наступившем году, рассказывает директор по маркетингу, развитию и продажам компании «Доброград. Девелопмент» Елена Устинова.
Главные вызовы
В течение года на отечественном рынке недвижимости наблюдалось сниженная покупательская активность. Было два месяца, в которые участники рынка активно закрывали сделки, – март и октябрь, в остальное время уровень продаж был значительно ниже ожиданий. К концу года на новостях о прекращении программы господдержки ипотечного кредитования возник новый всплеск активности, что позволило несколько выровнять ситуацию. Однако о полном восстановлении рынка говорить, думаю, не стоит.
Главным вызовом 2022-го для застройщиков я назвала бы рост себестоимости строительства, который составил порядка 30%. Это не позволяло снижать цены на проекты и побуждало искать новые целевые аудитории. Сейчас на фоне прогнозов о падении доходов населения и сообщений о том, что застройщики отменяют или откладывают на серьезный срок часть проектов, можно предположить, что к концу 2023-го рынок сократится минимум на 15-20%.
«Вторичка» обходит «первичку»
Еще одна тенденция, которая зародилась в прошлом году и наверняка продолжится в этом, – усиление соперничества между первичным и вторичным рынками недвижимости. На это влияют сразу несколько факторов. Во-первых, цены на «вторичку» традиционно ниже, чем на новостройки, а многие покупатели сейчас предпочитают экономить.
Во-вторых, в связи с массовым оттоком россиян за рубеж на рынке появилось множество предложений о срочной продаже жилья, что вызвало снижение его стоимости, тогда как цены на новостройки остаются на прежнем уровне и предпосылок к их снижению нет.
Только за март – сентябрь продажи объектов из старого фонда выросли на 50%. Думаю, в этом году доля «вторички» в объеме заключаемых сделок продолжит расти. Хотя, конечно, у первичного рынка есть явные преимущества, отчасти оправдывающие высокие цены, – более современная инфраструктура и более высокое качество жизни.
О роли ипотеки
В конце года на новостях о прекращении программы господдержки возникла еще одна волна активности на рынке новостроек. Это объяснимо: к застройщикам пришли те, кто собирался покупать недвижимость в 2023 году, но был вынужден сделать этот шаг раньше, чтобы «запрыгнуть в последний вагон». Однако, как мы сейчас знаем, программу господдержки в итоге продлили еще на два года, пусть и с увеличением ставки до 8%.
Это решение кажется мне абсолютно правильным, в случае отмены льгот жилье стало бы менее доступным. К тому же льготные программы являются неплохим фактором сдерживания процентных ставок банков по «обычным» кредитам. Также продление льготной ипотеки положительно скажется на застройщиках, без нее отрасль имела бы все шансы впасть в рецессию.
Что касается ипотеки без льгот, то здесь при определении ставки банки должны исходить из политики ЦБ РФ, поэтому я не исключаю рост средней ставки на 1-1,5% в течение года. И вполне возможно, что банки и застройщики будут работать над какими-то специальными предложениями, помогающими повысить доступность жилья и ипотечных кредитов.
Все хотят жить комфортно
Должна отметить, что в этом году поменялись требования покупателей к объектам, и застройщики вынуждены им соответствовать, пересматривая свои проекты. Для людей по-прежнему актуально наличие социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник и т. п., но теперь больший акцент делается на безопасность, также растет спрос на жилье меньшей площади. Например, мы в Доброграде теперь строим таунхаусы площадью от 80 квадратных метров – это в полтора раза меньше, чем раньше. Причина в том, что сейчас небольшие семьи не готовы переплачивать за чересчур просторное для них жилье, но им важны качество и безопасность жизни.
Сейчас обстановка на рынке довольно спокойная. Те, кто планировал покупать жилье в начале года, почти все сделали это в ноябре-декабре, так что ажиотажного спроса нет. Скорее всего, такая ситуация сохранится на протяжении всего 2023 года. Снижения цен на первичном рынке, тем более на фоне подорожания стройматериалов и нехватки рабочей силы, ожидать не стоит. «Вторичка», скорее всего, также не будет заметно меняться в цене, которая и так является ее преимуществом. Основная борьба будет идти между этими двумя рынками, а исход решит соотношение тех, кому важна экономия, и тех, кто хочет жить комфортно.
За год «квадрат» новостроек вырос на 17%, а средняя квартира – на 14%
Возврат к реальности: как потрясения 2022 года сказались на рынке элитного жилья
Становится ли недвижимость в Москве доступней? Что можно купить в пределах семи миллионов рублей
Вам также может понравиться
