Недавно глава Центробанка заявила, что льготная ипотека превратила рынок недвижимости в рынок контрастов, где новостройки опережают по ценам «вторичку» более чем на 40%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» решили посмотреть, так ли это, и сопоставили стоимость жилья на первичном и вторичном рынках. А также проследили изменения, произошедшие с данным соотношением за 2023 год. Оказалось, что разрыв между этими сегментами вырос.
![](http://oaoo.ru/wp-content/uploads/2024/02/bdc1bf464e952456700e05c893525f68.jpg)
Цена квадратного метра
В 63 из 70 исследованных городов квадратный метр новостроек дороже «квадрата» квартир на вторичном рынке.
Самая большая разница между ценой квадратного метра на новое и условно старое жилье обнаружилась в Астрахани, где она составила 58,9%. Также впечатляющий разрыв демонстрируют Краснодар (на 47,9%), Архангельск (на 40,5%), Нижний Тагил (на 36%), Набережные Челны (на 35,5%), Сочи (на 35,2%), Нижний Новгород (на 33,9%), Челябинск (на 31,1%), Череповец (на 27,2%) и Ленинградская область (на 26,9%).
В 7 городах новостройки в пересчете за квадратный метр дешевле: в Грозном – на 17,1%, во Владикавказе – на 11,4%, в Махачкале – на 11,2%, во Владимире – на 6,4%, в Оренбурге – на 2,5%, в Севастополе – на 0,5%, в Самаре – на 0,1%.
В Москве «квадрат» строящегося жилья всего на 6,5% превышает метр «вторички», в Подмосковье – на 22,6%, в Санкт-Петербурге – на 24,8%.
В целом по крупным городам России новостройки, средняя цена квадратного метра которых составляет 125 899 рублей, стоят на 15,5% больше остального жилого фонда, оценивающегося в среднем в 109 003 руб./кв. м.
«Это большой разрыв, но все же не 42%, которые называет Эльвира Сахипзадовна. Дело в том, что регулярный рынок всегда с некоторым временным опозданием «подтягивается» за рынком новостроек по ценам, особенно «новая вторичка», т.е. вчерашние новостройки, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Не подтверждаем мы и рост цен на новостройки в 90% за три года, озвученный главой Центробанка. По нашим данным, с 2020 по 2023 «квадрат» нового жилья по России вырос на 78%».
Средняя цена квартиры
Если посмотреть на среднюю цену предложения, то на первичном рынке квартиры оказались дороже в 62 городах из 70.
Больше всего средняя цена объекта в новостройке превышает цену на «вторичке» в Новокузнецке (на 72,6%), Томске (на 50,1%), Краснодаре (на 41,7%), Нижнем Новгороде (на 41,5%), Астрахани (на 38,7%), Череповце (на 37,9%), Нижнем Тагиле (на 37,8%), Челябинске (на 36,7%), Красноярске (на 30,4%) и Кургане (на 29,9%).
В 8 городах квартира в новостройке дешевле: в Махачкале – на 27,4%, Магнитогорске – на 14,8%, Владимире – на 8,3%, Владикавказе – на 5,8%, Оренбурге – на 3,1%, Севастополе – на 2,8%, Ставрополе – на 1,4% и Улан-Удэ – на 0,5%.
В Москве новые квартиры на 8,5% дороже подержанных, в Подмосковье – на 16,9%, в Петербурге – на 18,1%.
В среднем по России квартира в новом доме (6 732 594 рубля) оценивается выше на 15%, чем в старом (5 851 952 рубля).
«Еще в начале января разрыв цены квадратного метра новостроек и «вторички» составлял 14,2%, а цены средней квартиры – 14,7%. Таким образом, ценовой контраст увеличился в течение 2023 года. Прирост квадратного метра строящейся недвижимости за последние 11 месяцев составил 14,7%, в то время как «квадрат» «вторички» подорожал всего на 10,9%. Это объясняется более дешевой ипотекой за счет льготных программ на первичном рынке, которая привлекла больше спроса и выше подняла цены, – говорит Павел Луценко. – Напомним, что до 2020 года, когда власти предложили потребителям льготную ипотеку, в большинстве городов (51 из 70) цены регулярного рынка превалировали над ценами первичного. В определении причин нынешнего дисбаланса Эльвира Набиуллина совершенно права».
Разница между ценами первичного и вторичного рынка недвижимости в городах РФ
№ | Город | Новостр., руб./кв. м | «Вторичка», руб./кв. м | Разница | Новостр., ср. цена кв., руб. | «Вторичка», ср. цена кв., руб. | Разница |
1 | Москва | 349112 | 327827 | 6,5% | 19554416 | 18023161 | 8,5% |
2 | Сочи | 346623 | 256411 | 35,2% | 12902824 | 11280078 | 14,4% |
3 | Санкт-Петербург | 242965 | 194661 | 24,8% | 12769088 | 10813842 | 18,1% |
4 | Казань | 190086 | 155175 | 22,5% | 9861656 | 7744936 | 27,3% |
5 | Московская область | 185289 | 151102 | 22,6% | 9122212 | 7800569 | 16,9% |
6 | Владивосток | 176663 | 171019 | 3,3% | 8942270 | 8565491 | 4,4% |
7 | Нижний Новгород | 171895 | 128396 | 33,9% | 9406589 | 6649998 | 41,5% |
8 | Севастополь | 161884 | 162687 | -0,5% | 8258904 | 8500102 | -2,8% |
9 | Краснодар | 161463 | 109181 | 47,9% | 7954588 | 5615063 | 41,7% |
10 | Симферополь | 158044 | 143813 | 9,9% | 8416757 | 7931595 | 6,1% |
11 | Архангельск | 153345 | 109115 | 40,5% | 6952351 | 5416310 | 28,4% |
12 | Якутск | 149826 | 133489 | 12,2% | 8775089 | 7283482 | 20,5% |
13 | Ленинградская область | 148095 | 116720 | 26,9% | 6975580 | 5769314 | 20,9% |
14 | Хабаровск | 145885 | 127742 | 14,2% | 8109005 | 6613409 | 22,6% |
15 | Чита | 141857 | 120589 | 17,6% | 7159381 | 6813239 | 5,1% |
16 | Иркутск | 141044 | 124456 | 13,3% | 7523121 | 6738965 | 11,6% |
17 | Уфа | 139486 | 112562 | 23,9% | 6860094 | 5933252 | 15,6% |
18 | Екатеринбург | 139303 | 118566 | 17,5% | 6675289 | 6178052 | 8,0% |
19 | Сургут | 137701 | 126371 | 9,0% | 7370923 | 7120473 | 3,5% |
20 | Новосибирск | 135857 | 117044 | 16,1% | 6734210 | 5811117 | 15,9% |
21 | Тюмень | 132130 | 113295 | 16,6% | 6818906 | 6022249 | 13,2% |
22 | Красноярск | 130766 | 112198 | 16,5% | 7570426 | 5807255 | 30,4% |
23 | Мурманск | 129901 | 106786 | 21,6% | 6895212 | 5443831 | 26,7% |
24 | Томск | 129895 | 109062 | 19,1% | 7769142 | 5175737 | 50,1% |
25 | Набережные Челны | 128694 | 95011 | 35,5% | 6472374 | 5189379 | 24,7% |
26 | Астрахань | 127471 | 80236 | 58,9% | 6241889 | 4500051 | 38,7% |
27 | Ростов-на-Дону | 126946 | 115751 | 9,7% | 6109249 | 5987608 | 2,0% |
28 | Калининград | 125528 | 117693 | 6,7% | 7351545 | 6710895 | 9,5% |
29 | Кемерово | 122693 | 108013 | 13,6% | 6219227 | 5501796 | 13,0% |
30 | Пермь | 122407 | 100808 | 21,4% | 6224505 | 5248047 | 18,6% |
31 | Новокузнецк | 121543 | 96104 | 26,5% | 8812362 | 5106929 | 72,6% |
32 | Барнаул | 121454 | 104065 | 16,7% | 6713504 | 5406204 | 24,2% |
33 | Челябинск | 119800 | 91409 | 31,1% | 6897166 | 5044906 | 36,7% |
34 | Белгород | 119547 | 98303 | 21,6% | 6835128 | 5616994 | 21,7% |
35 | Омск | 119486 | 100261 | 19,2% | 6813566 | 5357310 | 27,2% |
36 | Улан-Удэ | 118474 | 111640 | 6,1% | 5894169 | 5925312 | -0,5% |
37 | Тула | 117059 | 105650 | 10,8% | 6047434 | 5651865 | 7,0% |
38 | Волгоград | 114810 | 91350 | 25,7% | 5776436 | 4989089 | 15,8% |
39 | Самара | 113534 | 113615 | -0,1% | 6639635 | 6180491 | 7,4% |
40 | Чебоксары | 111813 | 98577 | 13,4% | 6370869 | 5773717 | 10,3% |
41 | Воронеж | 108534 | 92992 | 16,7% | 5576800 | 5153959 | 8,2% |
42 | Киров | 107292 | 92754 | 15,7% | 5377832 | 4904270 | 9,7% |
43 | Рязань | 107186 | 90195 | 18,8% | 5579182 | 5006370 | 11,4% |
44 | Ярославль | 105716 | 91964 | 15,0% | 6145092 | 5129478 | 19,8% |
45 | Тольятти | 105662 | 84653 | 24,8% | 5536357 | 4790993 | 15,6% |
46 | Тверь | 103594 | 91363 | 13,4% | 5800715 | 5030298 | 15,3% |
47 | Иваново | 102587 | 89776 | 14,3% | 6014003 | 4744453 | 26,8% |
48 | Калуга | 99641 | 97285 | 2,4% | 5659049 | 5287323 | 7,0% |
49 | Ставрополь | 99582 | 96880 | 2,8% | 5535752 | 5614566 | -1,4% |
50 | Саратов | 97414 | 89942 | 8,3% | 5253260 | 4900589 | 7,2% |
51 | Череповец | 97028 | 76252 | 27,2% | 6047679 | 4385127 | 37,9% |
52 | Пенза | 97026 | 86436 | 12,3% | 5657211 | 4553074 | 24,3% |
53 | Владимир | 96931 | 103521 | -6,4% | 5100206 | 5559688 | -8,3% |
54 | Ижевск | 95944 | 82031 | 17,0% | 4907999 | 4160300 | 18,0% |
55 | Курск | 95030 | 82498 | 15,2% | 5307084 | 4563439 | 16,3% |
56 | Ульяновск | 94318 | 80995 | 16,4% | 4673991 | 4374190 | 6,9% |
57 | Липецк | 91517 | 84494 | 8,3% | 5700323 | 4652039 | 22,5% |
58 | Саранск | 91334 | 83250 | 9,7% | 4967403 | 4355664 | 14,0% |
59 | Орел | 89309 | 82312 | 8,5% | 5279359 | 4592058 | 15,0% |
60 | Вологда | 88441 | 87597 | 1,0% | 4943429 | 4748979 | 4,1% |
61 | Брянск | 88367 | 76418 | 15,6% | 5154092 | 4378462 | 17,7% |
62 | Махачкала | 87718 | 98760 | -11,2% | 5333516 | 7342023 | -27,4% |
63 | Смоленск | 85050 | 74526 | 14,1% | 4919179 | 4234643 | 16,2% |
64 | Курган | 83499 | 74302 | 12,4% | 4587338 | 3531699 | 29,9% |
65 | Волжский | 82360 | 80197 | 2,7% | 4782802 | 4078799 | 17,3% |
66 | Нижний Тагил | 81574 | 59983 | 36,0% | 4331528 | 3144186 | 37,8% |
67 | Владикавказ | 81298 | 91770 | -11,4% | 5956002 | 6322157 | -5,8% |
68 | Магнитогорск | 79912 | 76227 | 4,8% | 3481328 | 4087293 | -14,8% |
69 | Оренбург | 73314 | 75185 | -2,5% | 3753806 | 3874170 | -3,1% |
70 | Грозный | 65380 | 78892 | -17,1% | 5122165 | 4894226 | 4,7% |
Среднее | 125899 | 109003 | 15,5% | 6732594 | 5851952 | 15,0% |
Источник: mirkvartir.ru
Что повлияет на ипотеку и какой она будет в 2024 году: сценарии развития
Прогноз? Цены на квартиры будут расти. Объясняем почему
«Вторичка» пострадает, а рынок новостроек просто выпустит пар. Эксперты не ждут коллапса спроса и цен