Недвижимость на первичном рынке России на 15% дороже, чем на вторичном

Недавно глава Центробанка заявила, что льготная ипотека превратила рынок недвижимости в рынок контрастов, где новостройки опережают по ценам «вторичку» более чем на 40%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» решили посмотреть, так ли это, и сопоставили стоимость жилья на первичном и вторичном рынках. А также проследили изменения, произошедшие с данным соотношением за 2023 год. Оказалось, что разрыв между этими сегментами вырос.

Недавно построенные дома не дешевле совсем “свежих” новостроек. Фото: Мир Квартир

Цена квадратного метра

В 63 из 70 исследованных городов квадратный метр новостроек дороже «квадрата» квартир на вторичном рынке.

Самая большая разница между ценой квадратного метра на новое и условно старое жилье обнаружилась в Астрахани, где она составила 58,9%. Также впечатляющий разрыв демонстрируют Краснодар (на 47,9%), Архангельск (на 40,5%), Нижний Тагил (на 36%), Набережные Челны (на 35,5%), Сочи (на 35,2%), Нижний Новгород (на 33,9%), Челябинск (на 31,1%), Череповец (на 27,2%) и Ленинградская область (на 26,9%).

В 7 городах новостройки в пересчете за квадратный метр дешевле: в Грозном – на 17,1%, во Владикавказе – на 11,4%, в Махачкале – на 11,2%, во Владимире – на 6,4%, в Оренбурге – на 2,5%, в Севастополе – на 0,5%, в Самаре – на 0,1%.

В Москве «квадрат» строящегося жилья всего на 6,5% превышает метр «вторички», в Подмосковье – на 22,6%, в Санкт-Петербурге – на 24,8%.

В целом по крупным городам России новостройки, средняя цена квадратного метра которых составляет 125 899 рублей, стоят на 15,5% больше остального жилого фонда, оценивающегося в среднем в 109 003 руб./кв. м.

«Это большой разрыв, но все же не 42%, которые называет Эльвира Сахипзадовна. Дело в том, что регулярный рынок всегда с некоторым временным опозданием «подтягивается» за рынком новостроек по ценам, особенно «новая вторичка», т.е. вчерашние новостройки, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Не подтверждаем мы и рост цен на новостройки в 90% за три года, озвученный главой Центробанка. По нашим данным, с 2020 по 2023 «квадрат» нового жилья по России вырос на 78%».

Средняя цена квартиры

Если посмотреть на среднюю цену предложения, то на первичном рынке квартиры оказались дороже в 62 городах из 70.

Больше всего средняя цена объекта в новостройке превышает цену на «вторичке» в Новокузнецке (на 72,6%), Томске (на 50,1%), Краснодаре (на 41,7%), Нижнем Новгороде (на 41,5%), Астрахани (на 38,7%), Череповце (на 37,9%), Нижнем Тагиле (на 37,8%), Челябинске (на 36,7%), Красноярске (на 30,4%) и Кургане (на 29,9%).

В 8 городах квартира в новостройке дешевле: в Махачкале – на 27,4%, Магнитогорске – на 14,8%, Владимире – на 8,3%, Владикавказе – на 5,8%, Оренбурге – на 3,1%, Севастополе – на 2,8%, Ставрополе – на 1,4% и Улан-Удэ – на 0,5%.

В Москве новые квартиры на 8,5% дороже подержанных, в Подмосковье – на 16,9%, в Петербурге – на 18,1%.

В среднем по России квартира в новом доме (6 732 594 рубля) оценивается выше на 15%, чем в старом (5 851 952 рубля).

«Еще в начале января разрыв цены квадратного метра новостроек и «вторички» составлял 14,2%, а цены средней квартиры – 14,7%. Таким образом, ценовой контраст увеличился в течение 2023 года. Прирост квадратного метра строящейся недвижимости за последние 11 месяцев составил 14,7%, в то время как «квадрат» «вторички» подорожал всего на 10,9%. Это объясняется более дешевой ипотекой за счет льготных программ на первичном рынке, которая привлекла больше спроса и выше подняла цены, – говорит Павел Луценко. – Напомним, что до 2020 года, когда власти предложили потребителям льготную ипотеку, в большинстве городов (51 из 70) цены регулярного рынка превалировали над ценами первичного. В определении причин нынешнего дисбаланса Эльвира Набиуллина совершенно права».

Разница между ценами первичного и вторичного рынка недвижимости в городах РФ

№	Город	Новостр., руб./кв. м	«Вторичка», руб./кв. м	Разница	Новостр., ср. цена кв., руб.	«Вторичка», ср. цена кв., руб.	Разница
1	Москва	349112	327827	6,5%	19554416	18023161	8,5%
2	Сочи	346623	256411	35,2%	12902824	11280078	14,4%
3	Санкт-Петербург	242965	194661	24,8%	12769088	10813842	18,1%
4	Казань	190086	155175	22,5%	9861656	7744936	27,3%
5	Московская область	185289	151102	22,6%	9122212	7800569	16,9%
6	Владивосток	176663	171019	3,3%	8942270	8565491	4,4%
7	Нижний Новгород	171895	128396	33,9%	9406589	6649998	41,5%
8	Севастополь	161884	162687	-0,5%	8258904	8500102	-2,8%
9	Краснодар	161463	109181	47,9%	7954588	5615063	41,7%
10	Симферополь	158044	143813	9,9%	8416757	7931595	6,1%
11	Архангельск	153345	109115	40,5%	6952351	5416310	28,4%
12	Якутск	149826	133489	12,2%	8775089	7283482	20,5%
13	Ленинградская область	148095	116720	26,9%	6975580	5769314	20,9%
14	Хабаровск	145885	127742	14,2%	8109005	6613409	22,6%
15	Чита	141857	120589	17,6%	7159381	6813239	5,1%
16	Иркутск	141044	124456	13,3%	7523121	6738965	11,6%
17	Уфа	139486	112562	23,9%	6860094	5933252	15,6%
18	Екатеринбург	139303	118566	17,5%	6675289	6178052	8,0%
19	Сургут	137701	126371	9,0%	7370923	7120473	3,5%
20	Новосибирск	135857	117044	16,1%	6734210	5811117	15,9%
21	Тюмень	132130	113295	16,6%	6818906	6022249	13,2%
22	Красноярск	130766	112198	16,5%	7570426	5807255	30,4%
23	Мурманск	129901	106786	21,6%	6895212	5443831	26,7%
24	Томск	129895	109062	19,1%	7769142	5175737	50,1%
25	Набережные Челны	128694	95011	35,5%	6472374	5189379	24,7%
26	Астрахань	127471	80236	58,9%	6241889	4500051	38,7%
27	Ростов-на-Дону	126946	115751	9,7%	6109249	5987608	2,0%
28	Калининград	125528	117693	6,7%	7351545	6710895	9,5%
29	Кемерово	122693	108013	13,6%	6219227	5501796	13,0%
30	Пермь	122407	100808	21,4%	6224505	5248047	18,6%
31	Новокузнецк	121543	96104	26,5%	8812362	5106929	72,6%
32	Барнаул	121454	104065	16,7%	6713504	5406204	24,2%
33	Челябинск	119800	91409	31,1%	6897166	5044906	36,7%
34	Белгород	119547	98303	21,6%	6835128	5616994	21,7%
35	Омск	119486	100261	19,2%	6813566	5357310	27,2%
36	Улан-Удэ	118474	111640	6,1%	5894169	5925312	-0,5%
37	Тула	117059	105650	10,8%	6047434	5651865	7,0%
38	Волгоград	114810	91350	25,7%	5776436	4989089	15,8%
39	Самара	113534	113615	-0,1%	6639635	6180491	7,4%
40	Чебоксары	111813	98577	13,4%	6370869	5773717	10,3%
41	Воронеж	108534	92992	16,7%	5576800	5153959	8,2%
42	Киров	107292	92754	15,7%	5377832	4904270	9,7%
43	Рязань	107186	90195	18,8%	5579182	5006370	11,4%
44	Ярославль	105716	91964	15,0%	6145092	5129478	19,8%
45	Тольятти	105662	84653	24,8%	5536357	4790993	15,6%
46	Тверь	103594	91363	13,4%	5800715	5030298	15,3%
47	Иваново	102587	89776	14,3%	6014003	4744453	26,8%
48	Калуга	99641	97285	2,4%	5659049	5287323	7,0%
49	Ставрополь	99582	96880	2,8%	5535752	5614566	-1,4%
50	Саратов	97414	89942	8,3%	5253260	4900589	7,2%
51	Череповец	97028	76252	27,2%	6047679	4385127	37,9%
52	Пенза	97026	86436	12,3%	5657211	4553074	24,3%
53	Владимир	96931	103521	-6,4%	5100206	5559688	-8,3%
54	Ижевск	95944	82031	17,0%	4907999	4160300	18,0%
55	Курск	95030	82498	15,2%	5307084	4563439	16,3%
56	Ульяновск	94318	80995	16,4%	4673991	4374190	6,9%
57	Липецк	91517	84494	8,3%	5700323	4652039	22,5%
58	Саранск	91334	83250	9,7%	4967403	4355664	14,0%
59	Орел	89309	82312	8,5%	5279359	4592058	15,0%
60	Вологда	88441	87597	1,0%	4943429	4748979	4,1%
61	Брянск	88367	76418	15,6%	5154092	4378462	17,7%
62	Махачкала	87718	98760	-11,2%	5333516	7342023	-27,4%
63	Смоленск	85050	74526	14,1%	4919179	4234643	16,2%
64	Курган	83499	74302	12,4%	4587338	3531699	29,9%
65	Волжский	82360	80197	2,7%	4782802	4078799	17,3%
66	Нижний Тагил	81574	59983	36,0%	4331528	3144186	37,8%
67	Владикавказ	81298	91770	-11,4%	5956002	6322157	-5,8%
68	Магнитогорск	79912	76227	4,8%	3481328	4087293	-14,8%
69	Оренбург	73314	75185	-2,5%	3753806	3874170	-3,1%
70	Грозный	65380	78892	-17,1%	5122165	4894226	4,7%
	Среднее	125899	109003	15,5%	6732594	5851952	15,0%