Люкс взаймы: Топ-5 рекомендаций для выгодной ипотеки

Покупатели премиальной недвижимости все чаще прибегают к ипотеке. Если раньше в кредит приобреталось не более 20% жилья и апартаментов премиум-класса или deluxe, то в 2023 году доля таких сделок достигла на рынках Москвы, Петербурга и Сочи 44-52%. О том, что дает использование кредитных средств в сделках с большим бюджетом и как правильно получить ипотеку, рассказывает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE.

Ипотека нужна даже при покупке элитной квартиры. Фото: Мир Квартир

Рост ипотечных сделок с недвижимостью высокого класса связан с тем, что квартиры и апартаменты в престижных жилых комплексах все чаще приобретаются не только для личного пользования, но и со сберегательной и инвестиционной целью.

Особенно это касается сервисных апартаментов в туристических и курортных локациях, которые с самого начала разрабатывались девелоперами как инвестиционный продукт. Им нередко пользуются как частные лица, которые стремятся сохранить и приумножить семейный капитал, так и предприниматели – чтобы диверсифицировать портфель активов. А поскольку управление недвижимостью не является для них профильным бизнесом, то и доступные финансовые инструменты не включаются или используются не с той эффективностью, которой может добиться профессионал.

Что же требуется, чтобы ипотека не увеличивала, а снижала нагрузку на ваш личный бюджет и бизнес?

  1. Определитесь с предметом покупки

Многие покупатели воспринимают слова «квартира» и «апартамент» как синонимы. Для них важнее, чтобы недвижимость обладала премиальными характеристиками. Действительно, оба формата предназначены для проживания. Но с правовой, налоговой и финансово-кредитной точек зрения это разные продукты, что влияет на инвестиционную модель.

Независимо от того, собираетесь вы жить в апартаментах сами или сдавать их в аренду, это коммерческая недвижимость. При покупке апартамента в цену включается 20% НДС. Вид и размер налога при продаже апартамента зависит от того, в каком статусе находится владелец: юридического лица, индивидуального предпринимателя или «физика». Для приобретения апартаментов не получится использовать материнский капитал, жилищные сертификаты, а также кредитные программы «Военная ипотека», «Ипотека для семей с детьми», «Господдержка 2020». При этом с точки зрения извлечения операционного дохода, у апартаментов может быть гораздо больше преимуществ перед квартирами.

  1. Подумайте, нужна ли вам ипотека и какая именно

Не нужно с первого взгляда на банковскую ставку отказываться от мысли взять ипотеку, она не навсегда. Как только снизятся градус беспокойства и ставка ЦБ, банки наперебой начнут предлагать рефинансирование выданных ранее кредитов.

Но не стоит и принимать окончательных решений, не встретившись с застройщиком. Во-первых, у него могут быть свои идеи, как помочь вам оплатить покупку, например, рассрочка.

Во-вторых, большинство застройщиков работают с банками по партнерским программам. Они обеспечивают покупателю кредит по сверхнизкой ставке на период строительства объекта. Часто такие условия предоставляет банк, выдавший застройщику проектное финансирование.

В-третьих, в серьезных девелоперских компаниях могут предложить услуги ипотечного брокера, который поможет найти самые выгодные условия и ставку на ипотечном рынке. Ипотечный брокер – не только ваш посредник и доверенное лицо в общении с банком. Он адаптирует реальность к вашим целям, планам и обстоятельствам. Пользуйтесь этим!

Не пренебрегайте услугами ипотечного брокера. ФОТО: Мир Квартир
  1. Рассмотрите комбо-ипотеку

Сегодня крупные банки предлагают разные комбинации льготных программ и стандартных банковских продуктов. Разумеется, лимита ипотеки с господдержкой не может хватить даже на покупку студии премиум-класса. Однако он поможет снизить процент.

Как это работает? При семейной ипотеке по ставке 6% можно получить у банка 12 млн руб. (это максимальная сумма кредита на льготных условиях в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) или 6 млн руб. (для других регионов). А также 6 млн руб. под 8% при господдержке. Остальная сумма добирается по рыночной ставке. В этом случае банк выдает не два кредита, а один. Он рассчитывает усредненную процентную ставку, которая будет указана в договоре.

При этом банк предоставляет вам выбор, какую часть кредита вы хотели бы погасить досрочно. В премиальном сегменте клиенту обычно нетрудно выплатить досрочно более дорогую часть кредита. Тем самым он сводит переплату к минимуму. Возврат суммы, взятой по господдержке, не так заметно отражается на личном бюджете.

Кроме того, крупная ипотечная сделка делает вас привилегированным клиентом и дает право рассчитывать на индивидуальные условия. Большинство банков предлагают услуги private-банкинга, в рамках которых ставка по несубсидированной части кредита тоже может быть ниже рыночной.

Обычно комбо-ипотека доступна для покупки жилья только у аккредитованных застройщиков.

  1. При покупке апартаментов оформите ипотеку на юридическое лицо

Дело не только в том, что ипотека позволяет не вынимать деньги из оборота компании. Обычный человек, даже если он привилегированный клиент, вряд ли сможет получить у банка более 100 млн рублей. А вот коммерческая ипотека позволяет рассчитывать на сумму до 500 млн. Здесь тоже бывают ставки «премиум», и можно попытаться компенсировать неидеальную кредитную историю или недостаточный первоначальный взнос дополнительным залогом.

Апартаменты не позволяют брать ипотечные программы, рассчитанные на жилую недвижимость. Фото: Мир Квартир

Интересно, что предприниматели, которые могут оплатить покупку до 100 млн из собственных средств, нередко предпочитают пустить их на первоначальный взнос, приобретая в ипотеку не один, а несколько апартаментов.

Апартаменты премиального класса могут прибавить 40% к стоимости уже на вводе в эксплуатацию. Но в премиальных проектах можно надеяться на капитализацию на уровне 80% и выше практически при любой конъюнктуре – затоваривание этому сегменту не грозит. Поэтому продажа нескольких лотов оставляет вас в профите даже при чувствительной стоимости заемных средств (и после уплаты налога на прибыль). Разница дает возможность погасить долг за оставшиеся апартаменты – и вот вы владелец актива, приобретенного с минимальной переплатой!

У такого решения есть и другие плюсы. Например, предприниматель экономит на страховании жизни, обязательном для физических лиц и ИП. Покупка апартаментов на юридическое лицо позволяет вернуть НДС. Все эти расходы рассчитываются в процентах от бюджета сделки, поэтому экономия в премиальном сегменте получается немаленькая.

  1. Не отказывайтесь от помощи профессионалов

Ипотечный брокер материализует ваши мечты в реальную сделку. Он собирает вместе все элементы пазла. Идеально, когда банк, с которым вы работаете постоянно, готов прокредитовать вашу покупку у конкретного застройщика в заданной локации. Это важно. Не всякий московский банк будет помогать с покупкой недвижимости в Сочи, Анапе или Калининграде.

В случае бизнес-ипотеки вам стоит делегировать ипотечному брокеру не только работу с кредитным менеджером. Потребуется собрать внушительный пакет учредительных документов, бухгалтерской отчетности. Если недвижимость приобретается на холдинг, придется предоставить сведения о каждом из юридических лиц.

Элитная недвижимость для банка – залог с повышенным уровнем риска. В случае проблем быстро продать такой актив, как правило, не удается. Поэтому платежеспособность – вашу или бизнеса – будут проверять особенно тщательно. В некоторых банках могут заинтересоваться списком ваших партнеров и контрагентов.

Ипотечный брокер вместе с кредитным менеджером берет на себя большую работу. От ее качества зависит не только сумма и стоимость привлеченных средств, но в конечном счете – структура и доходность ваших инвестиций.

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Галя, у нас отмена! Можно ли вернуть деньги за квартиру из-за скрытых недостатков?

Обычно те, кто обнаруживает серьезные недостатки в своей свежекупленной квартире, будь то новостройка или «вторичка», идут по одной...

Недвижимость на первичном рынке России на 15% дороже, чем на вторичном

Недавно глава Центробанка заявила, что льготная ипотека превратила рынок недвижимости в рынок контрастов, где новостройки опережают по ценам...

2025 Toyota GR Corolla Might Be The Coolest Way To Zoom Through Winter

Easy on the throttle, brake, early apex, flick left then turn right, wait for the front end to...

ЦБ известил о рисках при взимании комиссии при льготной ипотеке

Банк России назвал рискованным взимание комиссии с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Они могут быть переложены в цены...

One Of The Dumbest Scenes In ‘The Fast And The Furious’ Makes Sense In The Script

The original “The Fast And The Furious” (not the new Folgers-themed film) tried its best to be a very accurate...

2026 Toyota C-HR Returns As An EV With Attractive Styling And More Power Than The GR Corolla

Toyota debuted the 2026 bZ crossover yesterday, a facelift for what used to be called the bZ4X that should...

Which Automaker Had The Best Lineup In The 1980s?

The 1980s were an incredible era of automobile manufacturing. Some automakers had just started to really figure out...

В октябре новостройки в России подорожали повсеместно

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали цены на квартиры в новостройках и то, как они изменились за истекший...

Новый девелопер STENOY анонсировал выход апарт-отелей ORO и ARTEL в Москве

В портфеле девелоперской компании STENOY, специализирующейся на премиальных проектах и жилых комплексах бизнес-класса, больше 130 тыс. кв. м...

Покупай, пока не подорожало: новые точки для курортных инвестиций

Пандемия и политическая обстановка в мире увеличили поток внутреннего туризма в России. После модернизации инфраструктуры к Олимпиаде Сочи...

В январе новостройки в российских городах подорожали на 2%

Несмотря на то, что озеро льготной ипотеки быстро иссякает, рост цен на первичном рынке в январе продолжился. Но...

Прогноз? Цены на квартиры будут расти. Объясняем почему

Объем предложений на первичном рынке недвижимости растет, но цены растут тоже. Ставка рефинансирования увеличилась, но и спрос увеличился...

Фактический запрет посуточной аренды квартир «поднимет» апарт-отели

Ужесточение закона о посуточной аренде может погубить этот сегмент, уведя часть квартир в серую зону, а остальные –...

Москва выходит на воду: как в городе застраиваются берега рек

Новое строительство в столице смещается к речным берегам. Общая жилая площадь уже реализующихся и заявленных ЖК у воды...

At $3,400, Is This 1998 Toyota Camry LE An Exciting Deal?

The seller of today’s Nice Price or No Dice Camry boasts that the car is super-rare owing to...

Что почем: как максимально точно определить стоимость своей недвижимости для продажи

Самый сложный момент, с которым собственник сталкивается при продаже недвижимости, – как правильно и точно определить ее стоимость....

Доходность и окупаемость квартир по городам РФ: «вторичка» приносит больше, чем новостройки

Какая квартира даст большую доходность от аренды и окупится быстрее – в новостройке или на вторичном рынке? Специалисты...

Банки закручивают гайки. А девелоперы строят жилье и… оптимистичные прогнозы

Начиная с декабря новостные ленты буквально каждый день публикуют новости об ограничениях в ипотечном кредитовании. С каждым разом...

Топ-5 самых дорогих квартир Санкт-Петербурга: новостройки на островах и антикварная «вторичка» в центре

Пока стоит Северная столица, миллиардерам не придется грустить в раздумьях, куда вложить пару «ярдов». К их услугам как...

2026 bZ Woodland Adds Off-Road Capability And More Space To Toyota’s Electric Crossover

When Subaru unveiled the larger and granola hiker-inspired Trailseeker wagon-y version of its Solterra electric SUV last month,...