Что почем: как максимально точно определить стоимость своей недвижимости для продажи

Самый сложный момент, с которым собственник сталкивается при продаже недвижимости, – как правильно и точно определить ее стоимость. Только на первый взгляд кажется, что сделать это легко. Всего-то нужно посмотреть цены на аналогичные объекты и поставить такую же.

Иногда это единственный способ узнать стоимость недвижимости. Фото: onedio.com

Но что делать, если рядом совсем ничего не продается? Или продается только одна квартира с большей или меньшей площадью? Или вокруг продается много похожего жилья, но их стоимость отличается в два раза? Как не прогадать и не остаться внакладе, но и не зависнуть с продажей на целый год? Рассмотрим варианты.

Сами с усами… и бородой

В любом случае, единственным способом узнать стоимость недвижимости является ее сравнение с аналогичными объектами. Пусть даже рядом ничего подобного не продается. Все равно в городе, в сопоставимых районах, найдется что-то подобное. Если только у вас не дворец из путиловского известняка или не хоромы площадью больше 300 метров. Вопрос только в том, кто сделает это сравнение.

Сравните стоимость с объектами, находящимися поблизости. Фото: Мир Квартир

Если вы уверены в своих силах, просмотрите объявления не на одном, а на всех основных порталах с объявлениями о недвижимости. Найдите аналогичные по площади, состоянию и расположению объекты, а затем сравните их с вашим по всем параметрам. Определив, какие варианты лучше, а где хуже, вы сможете понять примерный диапазон стоимости вашего жилья.

Также нужно узнать, как долго продаются эти объекты. И по возможности посмотреть на изменение их стоимости за несколько месяцев. Многие порталы имеют такой функционал и показывают динамику цен в конкретном регионе. Так вы сможете понять, растет рынок или падает и, соответственно, менять стоимость в зависимости от количества звонков и просмотров.

Главным минусом такой любительской оценки является ее неточность. Каждый продавец закладывает в цену 15-20% на торг и на «не продешевить», а каждый новый посетитель портала добавляет к цене еще 5-10%, считая свой объект лучше других и не замечая его недостатков.

В результате цены на аналогичные объекты иногда движутся в разные стороны – новички их завышают, а старожилы, наоборот, снижают, когда не могут долго продать. Не обладая знаниями о ситуации на рынке недвижимости, можно в лучшем случае ничего не продать, а в худшем – остаться с суммой денег, на которую уже ничего невозможно купить.

Истина где-то… посередине

Поэтому самые, как они сами себя называют, продвинутые собственники педпочитают позвать оценщика недвижимости. Деятельность эта лицензируется, так что кто попало этим заниматься не может. Соответственно, услуга оценки является платной. А ее стоимость зависит от многих факторов и начинается от нескольких тысяч рублей.

Определить стоимость частного дома сложнее всего. Фото: Мир Квартир

Оценщики используют для своих расчетов несколько способов определения рыночной стоимости объекта. И чаще всего это сравнительный подход, который мы только что разобрали. Но только настоящий специалист подбирает аналогичные объекты более профессионально и гораздо тщательнее проводит их сравнение.

Также одним из способов оценки является доходный подход. Говоря простым языком, оценщик считает, сколько можно получить при аренде объекта, насколько вырастет его капитализация, и, наоборот, учитывает его износ, налоги и массу прочих факторов, с помощью которых определяется стоимость. Эти параметры во многом эмпирические, поэтому результат тоже не является точным.

Затратный подход – еще один наиболее часто используемый метод, который в основном используется для определения стоимости частных домов. Здесь, грубо говоря, считается, за какие деньги этот дом можно воспроизвести в таком же виде и вычитается его износ. Адепты формулы «сколько вложил, за столько и продаю» всегда рады результатам такой оценки, не имеющей, как правило, ничего общего с реальностью.

Сказать, что оценщики предоставляют неверную информацию, нельзя. Но и слепо доверять людям, которые не занимаются продажей недвижимости, тоже не стоит. Практически вся их работа строится на оценке залоговых объектов. Поэтому им приходится постоянно лавировать между интересами банка и покупателя-заемщика. И когда за оценкой обращается обычный продавец, то они по инерции выдают ему усредненный компромиссный вариант.  

Вам шашечки или ехать?

Наконец определившись с ценой, будьте готовы к тому, что первые две недели вас будут одолевать интересанты. Но это не означает, что вы ошиблись и продешевили. На рынке всегда есть определенное количество людей, которые готовы купить недвижимость именно сейчас. И поэтому они смотрят даже те объекты, которые не по карману, в надежде на торг или готовность занять денег под хороший вариант.

Часто типовую квартиру продают ниже рынка. Фото: Мир Квартир

Но если спустя две недели активность практически полностью спадает, а реальных предложений так и не поступает, это значит, что вы завысили стоимость своего объекта. Начинайте снижать ее небольшими частями раз в одну-две недели в зависимости от того, насколько срочно вам нужно выйти на сделку. Разумеется, при условии, что вы грамотно рекламируетесь.

Как правило, через два-три месяца тишины у многих самостоятельных продавцов сдают нервы, и они, наконец, решают обратиться к настоящим профессионалам – специалистам по продаже недвижимости. Но и здесь можно потерять сотни тысяч рублей, если довериться не тому. Даже в том случае, когда это обычная квартира, каких огромное множество.

Если у вас один из типовых, ничем не выделяющихся объектов, то менеджеры крупного агентства будут стремиться как можно скорее «продавить» вас по его цене. Они не заинтересованы продавать такие варианты слишком долго. В этом случае лучше обратиться к частному риэлтору, который дорожит каждым клиентом.

Да и вообще, специалист, которого вы найдете по рекомендации, сможет определить стоимость вашей недвижимости максимально точно. Но с условием, что время продажи составит не более трех месяцев. Иначе это будет не ваше стремление продать, а процесс ради процесса. И поэтому так много случаев, когда собственник опускает цену, только сменив риэлтора. Потому что первому было стыдно признаться в своих ошибках.

«Дайте готовый и размером поменьше». Чего хотят покупатели от индивидуального дома и почему загородный рынок ожидает рост цен

«С котиками на выход!» На фоне дефицита квартир арендодатели повышают ставки и диктуют условия

«Вторичка» пострадает, а рынок новостроек просто выпустит пар. Эксперты не ждут коллапса спроса и цен

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Снять элитную квартиру или апартаменты в Петербурге на месяц стоит 178,5 тыс. рублей

В ноябре 2023 года объем предложения квартир и апартаментов на рынке высокобюджетной аренды Санкт-Петербурга увеличился на 12%. Последний...

2026 Toyota C-HR Returns As An EV With Attractive Styling And More Power Than The GR Corolla

Toyota debuted the 2026 bZ crossover yesterday, a facelift for what used to be called the bZ4X that should...

Без окон, но с дверьми. Сколько стоят и где находятся самые дешевые апартаменты в Москве

Если вам не нужна московская прописка, а для проживания подойдет и небольшое помещение, то стать москвичом можно не...

At $9,000, Is This 1987 Toyota Supra A Super Deal?

A Targa roof and pop-up headlamps are two of the lust-worthy features of today’s Nice Price or No...

Доходность и окупаемость квартир по городам РФ: «вторичка» приносит больше, чем новостройки

Какая квартира даст большую доходность от аренды и окупится быстрее – в новостройке или на вторичном рынке? Специалисты...

2026 Toyota RAV4 Goes Hybrid-Only, Adds PHEV GR Sport Version With 320 HP

Well, well, well, it’s finally here. Meet the 2026 Toyota RAV4. For a lot of enthusiasts, that’s going...

2025 Toyota GR Corolla Might Be The Coolest Way To Zoom Through Winter

Easy on the throttle, brake, early apex, flick left then turn right, wait for the front end to...

2026 bZ Woodland Adds Off-Road Capability And More Space To Toyota’s Electric Crossover

When Subaru unveiled the larger and granola hiker-inspired Trailseeker wagon-y version of its Solterra electric SUV last month,...

Таунхаусы в некоторых подмосковных городах подорожали втрое за 4 года

Сегмент таунхаусов очень пестрый – в нем могут оказаться объекты как эконом-, так и элит-класса, построенные как в...

Москва выходит на воду: как в городе застраиваются берега рек

Новое строительство в столице смещается к речным берегам. Общая жилая площадь уже реализующихся и заявленных ЖК у воды...

Покупай сани летом, а квартиру зимой. Как предвидеть коммунальные аварии в новостройке и что делать, если все-таки не повезло

Зима еще только началась, а уже бегут нескончаемым потоком новости о коммунальных авариях. Тут и там протечки воды,...

В октябре новостройки в России подорожали повсеместно

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали цены на квартиры в новостройках и то, как они изменились за истекший...

One Of The Dumbest Scenes In ‘The Fast And The Furious’ Makes Sense In The Script

The original “The Fast And The Furious” (not the new Folgers-themed film) tried its best to be a very accurate...

Невидимый враг. Какие скрытые недостатки может иметь квартира и как их распознать

Бывает иногда так: купил квартиру, живешь в ней, жизни радуешься, как вдруг в один прекрасный день бац –...

Самые дорогие… сердцу. Три московских квартиры по цене годового бюджета провинциального города

Не одной лишь льготной ипотекой жив человек. Некоторым она вообще не нужна. Но даже имея на руках несколько...

В этом месяце начинается реставрация Дома Мельникова в Москве

28 ноября 2023 года было получено разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Экспериментальный...

Toyota Updates The Beleaguered bZ4X For 2025, And It Might Actually Make A Difference

The bZ4X is no one’s favorite Toyota. Even Toyota doesn’t seem to have much love for it, and...

«Дайте готовый и размером поменьше». Чего хотят покупатели от индивидуального дома и почему загородный рынок ожидает рост цен

Пока чиновники закручивают гайки на ипотечных программах, строители не дремлют. Они понимают, что если не перехватить денежные потоки,...

От отдыха дикарем до всесезонного курорта. Какая недвижимость популярна в Сочи и какой сегмент там пока недооценен

Еще 10 лет назад Сочи был обычным сезонным курортом. Туристы были вынуждены снимать по баснословным ценам любое подходящее...

Итоги года по городам РФ: квартиры на «вторичке» подорожали на 14%

Аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР» подвели итоги года на рынке вторичных квартир. Анализ по 70 крупнейшим городам страны...