Что почем: как максимально точно определить стоимость своей недвижимости для продажи

Самый сложный момент, с которым собственник сталкивается при продаже недвижимости, – как правильно и точно определить ее стоимость. Только на первый взгляд кажется, что сделать это легко. Всего-то нужно посмотреть цены на аналогичные объекты и поставить такую же.

Иногда это единственный способ узнать стоимость недвижимости. Фото: onedio.com

Но что делать, если рядом совсем ничего не продается? Или продается только одна квартира с большей или меньшей площадью? Или вокруг продается много похожего жилья, но их стоимость отличается в два раза? Как не прогадать и не остаться внакладе, но и не зависнуть с продажей на целый год? Рассмотрим варианты.

Сами с усами… и бородой

В любом случае, единственным способом узнать стоимость недвижимости является ее сравнение с аналогичными объектами. Пусть даже рядом ничего подобного не продается. Все равно в городе, в сопоставимых районах, найдется что-то подобное. Если только у вас не дворец из путиловского известняка или не хоромы площадью больше 300 метров. Вопрос только в том, кто сделает это сравнение.

Сравните стоимость с объектами, находящимися поблизости. Фото: Мир Квартир

Если вы уверены в своих силах, просмотрите объявления не на одном, а на всех основных порталах с объявлениями о недвижимости. Найдите аналогичные по площади, состоянию и расположению объекты, а затем сравните их с вашим по всем параметрам. Определив, какие варианты лучше, а где хуже, вы сможете понять примерный диапазон стоимости вашего жилья.

Также нужно узнать, как долго продаются эти объекты. И по возможности посмотреть на изменение их стоимости за несколько месяцев. Многие порталы имеют такой функционал и показывают динамику цен в конкретном регионе. Так вы сможете понять, растет рынок или падает и, соответственно, менять стоимость в зависимости от количества звонков и просмотров.

Главным минусом такой любительской оценки является ее неточность. Каждый продавец закладывает в цену 15-20% на торг и на «не продешевить», а каждый новый посетитель портала добавляет к цене еще 5-10%, считая свой объект лучше других и не замечая его недостатков.

В результате цены на аналогичные объекты иногда движутся в разные стороны – новички их завышают, а старожилы, наоборот, снижают, когда не могут долго продать. Не обладая знаниями о ситуации на рынке недвижимости, можно в лучшем случае ничего не продать, а в худшем – остаться с суммой денег, на которую уже ничего невозможно купить.

Истина где-то… посередине

Поэтому самые, как они сами себя называют, продвинутые собственники педпочитают позвать оценщика недвижимости. Деятельность эта лицензируется, так что кто попало этим заниматься не может. Соответственно, услуга оценки является платной. А ее стоимость зависит от многих факторов и начинается от нескольких тысяч рублей.

Определить стоимость частного дома сложнее всего. Фото: Мир Квартир

Оценщики используют для своих расчетов несколько способов определения рыночной стоимости объекта. И чаще всего это сравнительный подход, который мы только что разобрали. Но только настоящий специалист подбирает аналогичные объекты более профессионально и гораздо тщательнее проводит их сравнение.

Также одним из способов оценки является доходный подход. Говоря простым языком, оценщик считает, сколько можно получить при аренде объекта, насколько вырастет его капитализация, и, наоборот, учитывает его износ, налоги и массу прочих факторов, с помощью которых определяется стоимость. Эти параметры во многом эмпирические, поэтому результат тоже не является точным.

Затратный подход – еще один наиболее часто используемый метод, который в основном используется для определения стоимости частных домов. Здесь, грубо говоря, считается, за какие деньги этот дом можно воспроизвести в таком же виде и вычитается его износ. Адепты формулы «сколько вложил, за столько и продаю» всегда рады результатам такой оценки, не имеющей, как правило, ничего общего с реальностью.

Сказать, что оценщики предоставляют неверную информацию, нельзя. Но и слепо доверять людям, которые не занимаются продажей недвижимости, тоже не стоит. Практически вся их работа строится на оценке залоговых объектов. Поэтому им приходится постоянно лавировать между интересами банка и покупателя-заемщика. И когда за оценкой обращается обычный продавец, то они по инерции выдают ему усредненный компромиссный вариант.  

Вам шашечки или ехать?

Наконец определившись с ценой, будьте готовы к тому, что первые две недели вас будут одолевать интересанты. Но это не означает, что вы ошиблись и продешевили. На рынке всегда есть определенное количество людей, которые готовы купить недвижимость именно сейчас. И поэтому они смотрят даже те объекты, которые не по карману, в надежде на торг или готовность занять денег под хороший вариант.

Часто типовую квартиру продают ниже рынка. Фото: Мир Квартир

Но если спустя две недели активность практически полностью спадает, а реальных предложений так и не поступает, это значит, что вы завысили стоимость своего объекта. Начинайте снижать ее небольшими частями раз в одну-две недели в зависимости от того, насколько срочно вам нужно выйти на сделку. Разумеется, при условии, что вы грамотно рекламируетесь.

Как правило, через два-три месяца тишины у многих самостоятельных продавцов сдают нервы, и они, наконец, решают обратиться к настоящим профессионалам – специалистам по продаже недвижимости. Но и здесь можно потерять сотни тысяч рублей, если довериться не тому. Даже в том случае, когда это обычная квартира, каких огромное множество.

Если у вас один из типовых, ничем не выделяющихся объектов, то менеджеры крупного агентства будут стремиться как можно скорее «продавить» вас по его цене. Они не заинтересованы продавать такие варианты слишком долго. В этом случае лучше обратиться к частному риэлтору, который дорожит каждым клиентом.

Да и вообще, специалист, которого вы найдете по рекомендации, сможет определить стоимость вашей недвижимости максимально точно. Но с условием, что время продажи составит не более трех месяцев. Иначе это будет не ваше стремление продать, а процесс ради процесса. И поэтому так много случаев, когда собственник опускает цену, только сменив риэлтора. Потому что первому было стыдно признаться в своих ошибках.

«Дайте готовый и размером поменьше». Чего хотят покупатели от индивидуального дома и почему загородный рынок ожидает рост цен

«С котиками на выход!» На фоне дефицита квартир арендодатели повышают ставки и диктуют условия

«Вторичка» пострадает, а рынок новостроек просто выпустит пар. Эксперты не ждут коллапса спроса и цен

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Снять на месяц квартиру из ТОП-100 самых дорогих в Петербурге стоит в среднем 265 тыс. рублей

По итогам октября 2023 года средняя цена аренды первой сотни самых дорогих квартир Санкт-Петербурга (Prime Saint Petersburg Rentals...

2026 Toyota GR Supra Enters Its Last Year With A Sharpened Race-Inspired Final Edition

The tale of the mighty Toyota Supra is coming to a close once again. Fifth-generation Supra production is...

Toyota Updates The Beleaguered bZ4X For 2025, And It Might Actually Make A Difference

The bZ4X is no one’s favorite Toyota. Even Toyota doesn’t seem to have much love for it, and...

Квартира из мешка Деда Мороза. Какие новогодние скидки и акции дают застройщики прямо сейчас

Миллионы россиян до сих пор находятся в шоковом состоянии после того, как правительство РФ внезапно преподнесло своим гражданам...

Татьяна Халилова: «Москвичи быстро принимают решение, а в регионах покупателям квартир нужно больше времени»

Конъюнктура рынка недвижимости быстро меняется, неизменным остается одно – цены на новостройки продолжают расти. Но почему и какими...

Договор социального найма: как снять жилье у государства?

Социальный найм — это один из способов аренды жилья. Но в нем есть особенность — квартиру сдает не...

«С котиками на выход!» На фоне дефицита квартир арендодатели повышают ставки и диктуют условия

Было бы неправильным полагать, что значительное увеличение стоимости недвижимости за последнее время никак не отразится на ставках аренды....

Центробанк повысил ключевую ставку до 15% годовых

Сегодня состоялось заседание совета директоров Банка России. На нем было принято решение повысить ключевую ставку на 200 базисных...

Используй каждый квадратный метр: как организовать пространство в маленькой квартире

Цены на жилье стремительно растут, поэтому площади квартир уменьшаются: покупателям приходится экономить. Как же обустроить свое жилье так,...

Which Automaker Had The Best Lineup In The 1980s?

The 1980s were an incredible era of automobile manufacturing. Some automakers had just started to really figure out...

2026 Toyota C-HR Returns As An EV With Attractive Styling And More Power Than The GR Corolla

Toyota debuted the 2026 bZ crossover yesterday, a facelift for what used to be called the bZ4X that should...

2025 Toyota GR Corolla Might Be The Coolest Way To Zoom Through Winter

Easy on the throttle, brake, early apex, flick left then turn right, wait for the front end to...

Комнаты в коммуналках в городах РФ за год подорожали на 11%

Комнаты в многокомнатных объектах пользуются гораздо меньшим спросом, чем отдельные квартиры, но и на них есть покупательский спрос....

Итоги III квартала: аренда квартир в крупных городах подорожала на 3%

Аренда квартир более доступна, чем платежи по ипотеке – к такому выводу приходит все большее количество наших соотечественников....

Банки закручивают гайки. А девелоперы строят жилье и… оптимистичные прогнозы

Начиная с декабря новостные ленты буквально каждый день публикуют новости об ограничениях в ипотечном кредитовании. С каждым разом...

Фактический запрет посуточной аренды квартир «поднимет» апарт-отели

Ужесточение закона о посуточной аренде может погубить этот сегмент, уведя часть квартир в серую зону, а остальные –...

В столичных регионах частные дома почти не растут в цене, в отличие от периферии

В Московском регионе и Петербурге рост цен на дома и дачи в этом году не поразил воображения, в...

Аренда квартир в октябре дорожала рекордными темпами

Если за весь III квартал этого года аренда квартир подорожала в среднем на 3%, то за один только...

These Are The Cars You Should Replace Your Tesla With

The best time to sell your Tesla was six years ago. The next best time was yesterday, and the current...

«Дайте готовый и размером поменьше». Чего хотят покупатели от индивидуального дома и почему загородный рынок ожидает рост цен

Пока чиновники закручивают гайки на ипотечных программах, строители не дремлют. Они понимают, что если не перехватить денежные потоки,...